В Україні немає єдиного нормативного акта, в якому був би визначений алгоритм переведення житлового будинку в нежитловий. Натомість елементи такої процедури визначаються як окремими нормами законів, підзаконних актів, так і рішеннями органів місцевого самоврядування. У зв’язку з таким станом правового регулювання, до Луцького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги періодично звертаються громадяни задля того, аби отримати необхідну правову інформацію для організації своїх подальших дій у відповідності із законом.
Так, згідно з нормою ст. 8 Житлового кодексу УРСР переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням уповноважених органів. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.
Однак щодо жилих приміщень, які знаходяться у приватній власності осіб, цивільним законодавством визначено, що власник майна може розпоряджатися ним на свій розсуд у межах закону, тобто кожен може користуватися своєю нерухомістю для здійснення підприємницької діяльності в законодавчому полі. Ці положення дозволяють власнику перевести квартиру в нежитлове приміщення.
Власнику квартири потрібно знати таке.
При співволодінні квартирою дітей або недієздатних осіб потрібен дозвіл з органів опіки і піклування на переведення квартири у нежитлове приміщення з огляду на те, на скільки це відповідає інтересам зазначених осіб.
Об’єкти, які заявляються для зміни цільового призначення, повинні відповідати наступним вимогам:
- Місце розташування квартири може бути в цокольному, першому або другому поверхах. Вона може розташовуватися над нежитловим приміщенням, проте не вище 2 поверху. На третьому поверсі можуть бути тільки творчі майстерні або студії.
- Повинна бути можливість для обладнання окремого і евакуаційного входу, а також пандуса для малорухливих груп населення. Вони повинні ізолюватися від житлових приміщень в багатоквартирному будинку.
- Важливо, щоб в квартирі ніхто не жив, а у власника і його сім’ї була житлоплоща в межах законодавчої норми.
Переведення житлової квартири в нежитлове приміщення має ряд обмежень:
- аварійний стан будівлі;
- квартира не в заставі і не в арешті;
- будинок не визнаний пам’ятником архітектури.
Якщо здійснено переведення приміщення в нежитлове в багатоквартирному будинку, то не можна в ньому розміщувати наступні об’єкти:
- промислові цеха;
- туалети громадського користування;
- похоронні компанії;
- пункти прийому вторсировини;
- підприємства, діяльність яких поширює шум, вібрацію, випромінювання;
- пункти побутових послуг, які застосовують вибухо – та пожежонебезпечні речовини;
- інші заборонені законом об’єкти.
Процедура переведення житлового приміщення в нежитлове починається з подачі заяви в ЦНАП. Якщо не планується перебудова об’єкта, то необхідно буде докласти:
- виписку про право власності на нерухомість, де вказуються всі співвласники, також неповнолітні діти;
- акт техобстеження квартири або будинку. Виготовляється він відповідно до законодавства України ліцензованою організацією.
Після того як власник подав заяву, працівники ЦНАПу обробляють документи і передають їх до Департаменту архітектури (Управління містобудування та архітектури) протягом 2 днів. Працюють з документами в Департаменті 5 днів. Якщо не виникають проблеми, то видається дозвіл і відправляється в ЦНАП, який видає його заявнику.
Підставою у відмові можуть послугувати наступні аспекти:
- помилки, зроблені в документації;
- неправильно або недостовірно написана мета користування об’єктом;
- документи, які надані в Департамент, не відповідають законодавчим вимогам.
Відмова оформляється письмово із зазначенням причини винесення такого рішення. Це може стати підставою для звернення до суду для оскарження.
Отож, якщо ви маєте власне житло чи хочете придбати квартиру для ведення бізнесу і в подальшому маєте намір перевести її під комерцію, потрібно з’ясувати, чи відповідає цей об’єкт таким вимогам:
- приміщення має бути розташованим у цокольних, на перших чи других поверхах (якщо під ним розташовано нежитлове приміщення);
- наявна технічна можливість для облаштування окремого входу, ізольованого від житлової частини будинку, а також пандусу для маломобільних груп населення;
- якщо у квартирі ніхто не проживає, а власник майна має інше житло;
- житловий будинок не є аварійним або ветхим;
- об’єкт не має обтяження (не перебуває у заставі, під арештом);
- житловий будинок не визнаний пам’яткою архітектури
Надалі власнику необхідно звернутись до Центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення у нежитлове без визначення функціонального призначення. Також необхідно додати до заяви нотаріально засвідчені копії документів, які підтверджують право власності на житлове приміщення та матеріали технічного обстеження цієї квартири. Коли вам нададуть такий дозвіл, вам треба буде визначитись із функціональним призначенням, тобто вказати, яку діяльність ви там плануєте вести – облаштувати офіс, магазин, аптеку, тощо.
Зазвичай багатоквартирні будинки, в яких підприємці намагаються зробити комерційні об’єкти, не мають окремо виділених земельних ділянок, а лише прибудинкову територію, яка належить до земель комунальної власності. Тож для проведення реконструкції квартири під комерційне приміщення необхідно погодження не лише від профільних органів міської влади, а й від мешканців будинку. Якщо ж у будинку вже створено ОСББ, яке отримало в користування земельну ділянку, питання реконструкції обов’язково треба обговорити з сусідами та керівництвом об’єднання.
ОСББ, яке вже отримало земельну ділянку (землю під будинком та прибудинкову територію) в користування, може самостійно прийняти рішення і виділити частину земельної ділянки, дотичної до квартири, яка переводиться під нежитлове приміщення, де, наприклад буде облаштовано аптеку зі сходами і пандусом. Таке рішення фактично і є згодою мешканців будинку на проведення реконструкції, адже усі вони є членами ОСББ і відповідно мають спільні права на будинок та земельну ділянку.
Коли ви узгодите ці всі питання, можна приступати до розробки проектної документації на будівництво (реконструкцію) та зайнятись оформленням реконструкції, що передбачено ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме:
- провести реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт;
- оформити новий технічний паспорт;
- подати пакет документів до управління капітального будівництва при Луцькій міській раді для сплати пайового внеску або звільнення від такої сплати;
- провести реєстрацію декларації про готовність об’єкту до експлуатації;
- завершити реєстрацію права власності та присвоїти адресу на вже нежитлове приміщення.
