Альтернативою оренді землі може бути емфітевзис

     В українському законодавстві термін «емфітев­зис» пояснюється як стро­ко­ве чи без­стро­ко­ве, плат­не чи бе­зо­плат­не пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб, що мо­же відчу­жу­ва­тись або ус­пад­ко­ву­ва­тись.    

     Цивільним ко­дек­сом Ук­раїни пе­ред­ба­че­но, що пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня чу­жою зе­мель­ною ділян­кою вста­нов­люється до­го­во­ром між влас­ни­ком зе­мель­ної ділян­ки і осо­бою, яка ви­я­ви­ла ба­жан­ня ко­ри­с­ту­ва­ти­ся цією зе­мель­ною ділян­кою для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб за вста­нов­ле­ним цільо­вим при­зна­чен­ням. Детально зміст права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) розкривається законодавством у    ст. 407 ЦК та ст. 102/1 Земельного кодексу (далі – ЗК).                                            

     Підстави та терміни емфітевзису

     Емфітевзис виникає на підставі договору, який, відповідно до ст. 208 ЦК, укладається в письмовій формі між власником земельної ділянки та особою (юридичною або фізичною), яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу сторони. Законодавство не містить вимог до форми та змісту договору про надання емфітевзису. Процедура укладення цього договору спрощена, оскільки істотні умови такого договору законодавством не визначено і це робить його більш привабливим порівняно з договором оренди землі. Договір може бути строковим або безстроковим. При цьому законодавством визначено, що строк договору емфітевзису для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК, ч. 4 ст. 102/1 ЗК). А от для земель приватної власності строк не обмежено, тобто він може становити, наприклад, 100 років.

     Укладаючи безстроковий договір, кожна зі сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (п. 2 ст. 408 ЦК). За домовленістю сторонами встановлюються розмір плати за договором, її форма, умови, порядок та строки виплати. Договір повинен містити перелік обов’язків землевласника та землекористувача, визначені законодавством, які фактично не відрізняються від їхніх прав та обов’язків у разі оренди землі.

     Обов’язки землекористувача

     Відповідно до вимог ЦК землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Власник земельної ділянки, в свою чергу, зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. А використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою (ст. 41 ЗК). Таким чином, використання земельної ділянки за таким договором має відповідати цільовому призначенню цієї земельної ділянки, зазначеному у правовстановлюючому документі (державному акті, свідоцтві на право власності тощо).

     Відмінності емфітев­зи­су від орен­ди землі

     Се­ред інших відмінно­с­тей емфітев­зи­су від орен­ди землі слід виокреми­ти такі:

– пра­во емфітев­зи­су мо­же відчу­жу­ва­ти­ся і пе­ре­да­ва­ти­ся у по­ряд­ку спад­ку­ван­ня ко­ри­с­ту­ва­чем землі. У разі про­да­жу пра­ва ко­ри­с­ту­вач зо­бов’яза­ний пись­­мо­во повідо­ми­ти влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки про про­даж пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня нею. Як­що про­тя­гом од­но­го міся­ця влас­ник не надішле пись­мо­вої зго­ди на купівлю, пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­­ною ділян­кою мо­же бу­ти про­да­не іншій особі. Влас­ник зе­мель­ної ділян­ки у разі про­да­жу ко­ри­с­ту­ва­чем пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня іншій особі має пра­во на одер­жан­ня відсотків від ціни про­да­жу (вар­тості пра­ва), вста­нов­ле­них до­го­во­ром. Тоб­то, ук­ла­да­ю­чи до­говір емфітев­зи­су, влас­ник мо­же пе­ред­ба­чи­ти у ньо­му мож­ливість спла­ти йо­му кон­крет­них відсотків від про­да­жу кори­с­ту­ва­чем сво­го пра­ва ко­ри­с­ту­ван­ня. Пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ді­лян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб не мо­же бу­ти відчу­же­но її зем­ле­ко­ри­с­ту­ва­чем іншим осо­бам, вне­се­но до ста­тут­но­го фон­ду, пе­ре­да­но у заста­ву, а мо­же ли­ше бу­ти ус­пад­ко­ва­ним;                                                     

– ре­чо­ве пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­ме­ль­ною ділян­кою при­ват­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб за ба­жан­ням емфітев­та мо­же бу­ти пе­ре­да­но у за­ста­ву за зго­дою влас­ни­ка зе­мель­ної ділян­ки. Своєю чер­гою, за­ко­но­дав­ст­вом Ук­раїни за­бо­ро­не­но пе­ре­да­ва­ти у за­ста­ву пра­во ко­ри­с­ту­ван­ня зе­мель­ною ділян­кою дер­жав­ної або ко­му­наль­ної влас­ності для сільсько­го­с­по­дарсь­ких по­треб;

– під час ук­ла­ден­ня до­го­во­ру емфі­тев­зи­су в ньому за по­го­д­жен­ням сто­рін мо­же бу­ти виз­на­че­но чіткий ме­ха­нізм оп­ла­ти, що мо­же бу­ти у формі як од­но­ра­зо­во­го пла­те­жу за ко­ри­с­ту­ван­ня зем­лею за весь період, так і ча­ст­ко­вих пла­тежів за певні періоди ча­су;

– у разі при­пи­нен­ня юри­дич­ної осо­би – ко­ри­с­ту­ва­ча землі на умо­вах емфітев­зи­су та­ке пра­во в ус­та­нов­ле­но­му по­ряд­ку пе­ре­дається пра­во­на­с­туп­ни­кові (за ре­ор­ганізації юри­дич­ної осо­би) або вклю­чається до ліквідаційно­го ба­лан­су (за  ліквідації юри­дич­ної осо­би). Тож однією з ос­нов­них особ­ли­во­с­тей ре­чо­во­го пра­ва емфітев­зи­су є мож­ливість йо­го відчу­жен­ня іншій особі за різних умов. Вод­но­час відчу­жен­ня ем­фі­тев­том сво­го ре­чо­во­го пра­ва не при­пи­няє прав влас­ни­ка на зе­мель­ну ділян­ку. Однак, як уже зазначалося, та­ка відмін­ність не по­ши­рюється на зе­мельні ді­лян­ки дер­жав­ної та ко­му­наль­ної влас­ності, які не підля­га­ють відчу­жен­ню.

     Державна реєстрація емфітевзису

     Емфітев­зис є похідним ре­чо­вим пра­вом від пра­ва влас­ності, а то­му йо­го дер­жав­на реєстрація про­ва­дить­ся після дер­жав­ної реєстрації пра­ва влас­ності на са­му зе­мель­ну ділянку шля­хом по­дан­ня за­яви про дер­жав­ну реєстрацію та­ко­го пра­ва до те­ри­торіаль­но­го ор­га­ну  дер­жав­ної реєст­ра­ції прав у строк, що не пе­ре­ви­щує п’яти ро­бо­чих днів, і виникає саме із дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 182, ч. 4 ст. 334 ЦК; ч. 1 ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон № 1952). Порядок проведення державної реєстрації регулюється Законом № 1952 та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 17.10.13 р. № 868 (далі – Порядок № 868).

     Припинення емфітевзису також підлягає державній реєстрації в Держреєстрі прав у встановленому законодавством порядку. Підстави припинення емфітевзису передбачено  ст. 412 ЦК та ч. 6 ст. 102/1 ЗК. Так, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надане право користування; викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. Однак перелік таких підстав не є вичерпним, оскільки припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) можливе за рішенням суду в інших випадках, установлених законом. Наприклад, конфіскація земельної ділянки, визнання недійсним або розірвання договору, використання землі не за цільовим призначенням тощо.

     Консультація підготовлена фахівцями Хмельницького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги в рамках загальнонаціонального правопросвітницького проекту «Я МАЮ ПРАВО!»

*   *   *

     Нагадаємо, що безоплатну правову допомогу на Хмельниччині можна отримати у місцевих центрах з надання БВПД та бюро правової допомоги за адресами: 

Кам’янець-Подільський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги

(м. Кам’янець-Подільський, вул. Пушкінська, 44, тел. (03849) 5-01-59, 5-01-62)

Дунаєвецьке бюро правової допомоги — м. Дунаївці, вул. Шевченка, 83 а, тел. (03858) 2-02-78, 2-00-44.

Чемеровецьке бюро правової допомоги — смт Чемерівці, вул. Центральна, 28, тел. (03859) 2-01-27, 9-17-67.

Новоушицьке бюро правової допомоги — смт Нова Ушиця, вул. Українська, 28, тел. (03847) 2-22-75, 2-19-73.

Старокостянтинівський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги

(м. Старокостянтинів, вул. Миру, 1/2, 1 поверх, тел. (03854) 4-54-75)

Красилівське бюро правової допомоги — м. Красилів, вул. Театральна, 1, тел. (03855) 4-26-60, 4-27-70.

Теофіпольське бюро правової допомоги — смт Теофіполь, вул. Б. Хмельницького, 9, тел. (03844) 3-16-84, 3-09-05.

Хмельницький місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги

(м. Хмельницький, вул. Соборна, 75, 2 поверх, тел. (0382) 65-77-88)

Віньковецьке бюро правової допомоги, смт Віньківці, вул. Котляревського, 29, тел. (03846) 2-15-51, 2-15-52.

Волочиське бюро правової допомоги — м. Волочиськ, вул. Лисенка, 8а, тел. (03845) 4-02-80, 4-02-82.

Городоцьке бюро правової допомоги — м. Городок, вул. Грушевського, 49, тел. (03851) 3-06-63, 3-09-21.

Деражнянське бюро правової допомоги — м. Деражня, пров. Новий, 3, тел. (03856) 3-03-14, 3-02-64.

Летичівське бюро правової допомоги — смт Летичів, вул. Юрія Савіцького, 14/1, тел. (03857) 2-01-71, 2-01-72.

Старосинявське бюро правової допомоги — смт Стара Синява, вул. Грушевського, 19, тел. (03850) 2-05-82, 2-05-84.

Ярмолинецьке бюро правової допомоги — смт Ярмолинці, площа 600-річчя Ярмолинець, 1, тел. (03853) 2-13-64, 2-13-66.

Шепетівський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги

(м. Шепетівка, вул. Героїв Небесної Сотні, 44, тел. (03840) 4-00-15)

Білогірське бюро правової допомоги — смт Білогір’я, вул. Шевченка, 44, тел. (03841)2-04-68.

Ізяславське бюро правової допомоги — м. Ізяслав, вул. Жовтнева, 16а тел. (03852)2-61-70.

Нетішинське бюро правової допомоги — м. Нетішин, пр. Незалежності, 12 тел. (03842)9-04-05.

Полонське бюро правової допомоги — м. Полонне, вул. Л.Українки, 101 тел. (03843)2-03-52.

Славутське бюро правової допомоги — м. Славута, вул. Миру, 15 тел. (03842)7-06-14.

Єдиний телефонний номер системи безоплатної правової допомоги — 0-800-213103.