Особливим різновидом права користування землею та однією з найбільш поширених правових форм використання землі в нинішніх умовах є оренда. У випадку, коли власник земельної ділянки не має наміру використовувати землю особисто за її цільовим призначенням, він має можливість віддати належну йому земельну ділянку на правах оренди іншій особі.
Детальніше з питань щодо оренди земельних ділянок консультують фахівці Дубенського бюро правової допомоги.
Згідно з ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон) оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Із вищенаведеного формулювання поняття «оренда землі» випливає, що відносини щодо оренди носять договірний характер. Однак таку вимогу враховують не всі. Поширеними є випадки, коли орендар вимагає внесення орендної плати без договору.
Окрім того, оренда у всіх випадках є строковою. Варто зазначити, що загалом мінімальний термін оренди земельної ділянки не регламентований законодавством. Однак законодавчо закріплено мінімальний термін оренди земельних ділянок для ведення особистого селянського та фермерського господарств, який становить 7 років.
Також оренда землі є платною і передбачає не лише володіння земельною ділянкою, але й обов’язкове користування нею.
Нерідкими є випадками, коли поняття «земельна ділянка» та «земля» вживаються як синоніми. Якщо їх проаналізувати, то виявиться, що між ними є суттєва різниця.
Законодавча дефініція поняття «земля» закріплена в ст. 1 Закону України «Про охорону земель», згідно з якою, земля – це поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.
У свою чергу, ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України дає нам визначення поняття «земельна ділянка» – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Проаналізувавши вищенаведені формулювання, можна дійти висновку, що земельна ділянка є конкретно визначеною. Тобто будь-яка земельна ділянка характеризується такими трьома елементами:
– визначені на місцевості та закріплені відповідними знаками межі;
– місце розташування, тобто координати земельної ділянки;
– права на земельну ділянку. Вони містять у собі не лише речові права, але й правовий режим відповідної категорії землі, обмеження та обтяження щодо такої ділянки.
Найбільш поширеним способом формування (створення) земельної ділянки як об’єкта правовідносин є її відведення, яке передбачене п. 2 ч. 2 ст. 791 Земельного кодексу України. Саме в цьому процесі встановлюються усі названі вище компоненти.
Отже, об’єктом орендних правовідносин може бути лише земельна ділянка.
У ст. 24 та ст. 25 зазначеного Закону закріплені правомочності орендаря та орендодавця.
Що стосується суб’єктного складу орендних правовідносин, то варто зазначити, що орендодавцями можуть бути:
– земель приватної власності – громадяни та юридичні особи, які є власниками земельних ділянок, або уповноважені ними особи;
– земель комунальної власності – місцеві ради;
– земель державної власності – місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України.
Щодо орендарів, то ними можуть виступати фізичні чи юридичні особи, які мають право володіння та користування конкретною земельною ділянкою. Такі правомочності встановлюються та конкретизуються у договорі оренди земельної ділянки. Їх також можна розширити безпосередньо у тексті договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Така правова норма стосується і договору оренди земельної ділянки. Отже, такий договір не може суперечити чинному українському законодавству, повинен містити відповідні істотні умови, які забезпечують права сторін, їх законні інтереси та виконання зобов’язань, покладених на них у договорі.
Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:
– об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки кадастровий номер);
– термін дії договору;
– плата за оренду.
Основна порада для осіб, які мають бажання орендувати чи передати в оренду земельну ділянку, – не поспішайте та не намагайтеся зекономити час, пропустивши очевидні, прямо передбачені у земельному законодавстві умови.
Відповідно до ч. 1 ст. 30 Закону, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Щодо підстав припинення цього договору, то їх перелік зазначений у ст. 31 Закону.
Окремої уваги заслуговує така форма зміни договору, як його пролонгація. Ст. 33 Закону встановлює два варіанти поновлення договору оренди земельної ділянки:
– у випадку, коли орендар бажає використати своє першочергове право на поновлення оренди. У цій ситуації він повинен повідомити про своє бажання орендодавця не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну договору;
– якщо орендар продовжує користування земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди. Ця умова може бути виконана, якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору орендодавцем не було надіслано листа орендарю щодо заперечення у поновленні договору.
Підсумовуючи все вищесказане, варто зазначити, що задля забезпечення укладення, супроводу та захисту прав сторін орендних правовідносин, потрібна кваліфікована консультація юриста у галузі земельного законодавства, який обере найбільш прийнятний варіант для орендаря та орендодавця.
Довідково. Рівненський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Кавказька, 7, тел. (0362) 26-08-40, 097-313-20-44. Телефон безкоштовної гарячої лінії 0 800 213 103 (цілодобово).
Гощанське бюро правової допомоги: смт. Гоща, вул. Незалежності, 20, тел. (03650) 21-650.
Дубенське бюро правової допомоги: м. Дубно, вул. Грушевського, 134, тел. (0365) 62-10-08.
Здолбунівське бюро правової допомоги: м. Здолбунів, вул. Пушкіна, 44, тел. (03652) 20-808.
Корецьке бюро правової допомоги: м. Корець, вул. Київська, 37, тел. (03651) 20-108.
Костопільське бюро правової допомоги: м. Костопіль, вул. Сарненська, 24а, тел. (03657) 21-113.
Млинівське бюро правової допомоги: смт Млинів, вул. Поліщука, 18, (поруч з центром зайнятості). Тел.: (03659) 6-50-75, (068) 371-11-42, (099) 168-51-93.
Острозьке бюро правової допомоги: м. Острог, вул. Незалежності, 9, тел. (03654) 22-040.
Радивилівське бюро правової допомоги: м. Радивилів, вул. Кременецька, 52. Тел.: (03633) 4-13-44, (068) 371-16-69, (099) 138-47-05.
Рівненське бюро правової допомоги: м. Рівне, вул. Соборна, 195, (0362) 68-40-05.
