Відповідно до глави 33 Цивільного кодексу України ( далі – ЦК України), емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчуєтьсядоговором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт).
Про те що таке емфітевзис та які особливості даного виду договору роз’яснюють фахівці Другого полтавського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги.
Власне сторонами договору є землекористувач – фізична чи юридична особа, що є резидентом або нерезидентом, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та власник земельної ділянки – фізична чи юридична особа-резидент, якій на праві власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення.
Договір може бути як оплатним, так і укладатись на безоплатній основі. Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.
Виходячи з цього, кожний громадянин України може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування емфітевту на будь-який строк, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ч. 2 ст. 408 ЦК України).
Істотні умови договору емфітевзису законодавчо не визначені. Відповідно до положень глави 33 ЦК України та ст.102-1 Земельного кодексу України ними можна вважати:
- об’єкт емфітевзису (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- цільове призначення земельної ділянки;
- строк дії договору;
- плата за користування земельною ділянкою з визначенням розміру, умов, порядку та строків виплати.
- права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб;
- права та обов’язки землекористувача.
Питання оплати за користування земельною ділянкою, її розміри, форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором (ч.2 ст.409 ЦК України).
Варто підкреслити те, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.
Виходячи з вище зазначеного, які ж права має емфітевт щодо земельної ділянки? Набувши право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису, емфітевт, як і орендар, може використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб — ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо. Однак, на відміну від орендаря, емфітевт набуває ще одне право — право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Причому земельний мораторій не забороняє відчуження емфітевзису. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме його припинення. І якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису приваблює сільськогосподарські підприємства, які й виявляють намір використовувати земельні ділянки селян не на підставі договору оренди землі, а на підставі договору про встановлення емфітевзису.
Водночас, якщо емфітевт продаватиме своє право на користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.
Ризики передачі земельної ділянки в користування на умовах емфітевзису. Власники землі мають звернути увагу на те, що укладення ними договору про передачу права користування його земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі тягне за собою настання певних негативних наслідків матеріального характеру. По-перше, при продажу емфітевзису власник земельної ділянки отримає певну суму грошей відразу, але потім не буде отримувати щорічні платежі, як це відбувається при передачі земельних ділянок в оренду. Й хоча власник земельної ділянки і емфітевт можуть домовитися про сплату певних сум щорічно, однак у такому випадку власник земельної ділянки не отримає відразу великої суми коштів — основної переваги емфітевзису над орендою.
Отримати детальніші правові консультації з цього та інших питань, а також реалізувати своє право на безоплатну вторинну правову допомогу громадяни можуть, звернувшись до Другого полтавського місцевого центру з надання безоплатної вторинної допомоги за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 37/40, тел.: 56-02-88, 0-800-213-103 (гаряча лінія, безкоштовно зі стаціонарних і мобільних телефонів).
