Оренда земельної ділянки може бути: або короткостроковою – не більше 5 років, або довгостроковою – до 50 років, що обумовлюється договором про строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідної орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, та, згідно чинного законодавства, може бути скасованим.
Підстави припинення договору оренди землі передбачено статтею 31 Закону України «Про оренду землі” у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи-орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
При цьому, зазначений перелік підстав є невичерпним.
У свою чергу, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Також на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі. Слід відмітити, що переважна більшість укладених договорів оренди не містять у своєму тексті право розірвання договору в односторонньому порядку.
Розірвання договору оренди землі в судовому порядку
Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1, 13 Закону України “Про оренду землі” основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Слід зазначити, що норми статті 24 та статті 25 Закону України «Про оренду землі» не містять у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених нормами цих статей.
Таким чином, щодо одних і тих же правовідносин можно застосувати різні норми матеріального права, що на практиці викликало безліч питань. Ясність щодо правильного правозастування була внесена після прийняття Верховним судом України постанови від 12 грудня 2012 року № 6-156 цс 12.
Наприклад, Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 березня 2013 року при скасуванні ухвали апеляційного суду Чернігівської області від 18 жовтня 2012 року суд зазначив, що перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд на вказане порушення норм процесуального права уваги не звернув, залишив поза увагою положення п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, у порушення ст. ст. 303, 315 ЦПК України не перевірив належним чином доводів апеляційної скарги дочірнього підприємства «Аграрій» та їх не спростував.
При прийнятті рішення суд у вказаній справі посилався до правової позиції щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із ст. 360-7 ЦПК України є обов’язковою для судів. Зокрема, Верховний суд зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.
Враховуючи викладені правові позиції та аналізуючи підстави для можливого розірвання договору оренди у випадку не виконання або не належного виконання орендатором своїх обов’язків у частині сплати орендної плати необхідно встановити та зафіксувати систематичну несплату орендної плати.
Куди звернутись?
Позов пред’являється шляхом подання позовної заяви до суду першої інстанції, де вона реєструється, з дотриманням порядку, встановленого частинами другою і третьою статті 11-1 ЦПК України, та не пізніше наступного дня передається визначеному судді. Позивач має право об’єднати в одній позовній заяві кілька вимог, пов’язаних між собою.
Позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.
Загальні суди в порядку цивільного судочинства розглядають справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із земельних відносин крім випадків, коли розгляд таких справ віднесено до компетенції адміністративних, господарських судів в порядку встановленому Кодексом адміністративного судочинства України або Господарським процесуальним кодексом України.
Тобто позовну заяву про розірвання договору оренди землі потрібно подавати до суду загальної юрисдикції (місцевий суд) за місцезнаходженням земельної ділянки, що перебуває в оренді.
Вартість
Тут слід враховувати який характер буде нести позовна заява. Якщо позовна заява буде трактуватися тільки як розірвання договору оренди землі, то це буде немайновий характер. Але як правило позовні вимоги про розірвання договору оренди землі не матимуть свого сенсу без витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, що в свою чергу має майновий характер. Тому позовна заява про розірвання договору оренди землі та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння міститиме дві позовні вимоги майнового та немайнового характеру, за якими і справлятиметься судовий збір.
За подання до суду позовної заяви майнового характеру, яка подана фізичною особою або фізичною особою – підприємцем, ставка судового збору встановлюються у розмірі 1 відсотку ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
За подання до суду позовної заяви немайнового характеру, яка подана фізичною особою, ставка судового збору встановлюються у розмірі 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Ціна позову визначається у позовах про визнання права власності на майно або його витребування – вартістю майна.
Перелік та зразки документів, необхідних для подання позовної заяви про розірвання договору оренди землі:
Позовна заява подається в письмовій формі.
- Позовна заява повинна містити:
1) найменування суду, до якого подається заява;
2) ім’я (найменування) позивача і відповідача, а також ім’я представника позивача, якщо позовна заява подається представником, їх місце проживання (перебування) або місцезнаходження, поштовий індекс, номери засобів зв’язку, якщо такі відомі;
3) зміст позовних вимог;
4) ціну позову щодо вимог майнового характеру;
5) виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги;
6) зазначення доказів, що підтверджують кожну обставину, наявність підстав для звільнення від доказування;
7) перелік документів, що додаються до заяви.
Позовна заява підписується позивачем або його представником із зазначенням дати її подання.
Позовна заява повинна відповідати іншим вимогам, встановленим законом.
До позовної заяви додається документ, що підтверджує сплату судового збору.
У разі пред’явлення позову особами, які діють на захист прав, свобод та інтересів іншої особи, в заяві повинні бути зазначені підстави такого звернення.
Якщо позовна заява подається представником позивача, до позовної заяви додається довіреність чи інший документ, що підтверджує його повноваження.
Позовна заява, подана після забезпечення доказів або позову, повинна містити, крім зазначеного у частині другій цієї статті, відомості про забезпечення доказів або позову.
Позивач повинен додати до позовної заяви її копії та копії всіх документів, що додаються до неї, відповідно до кількості відповідачів і третіх осіб.
Скачати позовну заяву про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі та розрахунок ціни позовної заяви http://dropmefiles.com/ePhJy.
Увага! Зразок цього документу може використовуватися як основа, але не обов’язково повністю підійде для Вашого випадку. У кожній конкретній ситуації бажано звертатися до фахівців для уникнення непорозумінь та помилок.
Строки розгляду позовної заяви
У разі якщо відповідачем у позовній заяві, поданій і оформленій у порядку, встановленому ЦПК України, вказана фізична особа, що не є суб’єктом підприємницької діяльності, суд не пізніше двох днів з дня надходження позовної заяви до суду звертається до відповідного органу реєстрації місця перебування та місця проживання особи щодо надання інформації про зареєстроване місце проживання (перебування) такої фізичної особи.
Інформація про місце проживання (перебування) фізичної особи має бути надана протягом трьох днів з моменту отримання відповідним органом реєстрації місця проживання та перебування особи відповідного звернення суду.
Питання про відкриття провадження у справі або про відмову у відкритті провадження у справі суддя вирішує не пізніше трьох днів з дня надходження заяви до суду або закінчення строку, встановленого для усунення недоліків, та не пізніше наступного дня після отримання судом інформації про місце проживання (перебування) фізичної особи.
Попереднє судове засідання повинно бути призначено і проведено протягом десяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Суд розглядає справи протягом розумного строку, але не більше двох місяців з дня відкриття провадження у справі, а справи про поновлення на роботі, про стягнення аліментів – одного місяця. У виняткових випадках за клопотанням сторони, з урахуванням особливостей розгляду справи, суд ухвалою може подовжити розгляд справи, але не більш як на п’ятнадцять днів.
Підстави для відмови у задоволенні позову
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об’єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності. Результати оцінки доказів суд відображає в рішенні, в якому наводяться мотиви їх прийняття чи відмови у прийнятті.
Кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 ЦПК України.
Порядок оскарження рішення суду першої інстанції
Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права та обов’язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Апеляційна скарга подається у письмовій формі.
В апеляційній скарзі мають бути зазначені:
1) найменування суду, до якого подається скарга;
2) ім’я (найменування) особи, яка подає скаргу, її місце проживання або місцезнаходження;
3) ім’я (найменування) осіб, які беруть участь у справі, їх місце проживання або місцезнаходження;
4) рішення або ухвала, що оскаржуються;
5) в чому полягає незаконність і (або) необґрунтованість рішення або ухвали (неповнота встановлення обставин, які мають значення для справи, та (або) неправильність установлення обставин, які мають значення для справи, внаслідок необґрунтованої відмови у прийнятті доказів, неправильного їх дослідження чи оцінки, неподання доказів з поважних причин та (або) неправильне визначення відповідно до встановлених судом обставин правовідносин);
6) нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, обґрунтування поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції, заперечення проти доказів, використаних судом першої інстанції;
7) клопотання особи, яка подала скаргу;
8) перелік документів та інших матеріалів, що додаються.
Апеляційна скарга підписується особою, яка її подає, або представником такої особи. До апеляційної скарги, поданої представником, має бути додана довіреність або інший документ, що посвідчує повноваження представника, якщо ці документи раніше не подавалися. До апеляційної скарги додаються копії скарги та доданих письмових матеріалів відповідно до кількості осіб, які беруть участь у справі.
Апеляційна скарга подається апеляційному суду через суд першої інстанції, який ухвалив оскаржуване судове рішення. Суд першої інстанції на наступний день після закінчення строку для подання апеляційної скарги надсилає її разом зі справою до апеляційного суду. Апеляційні скарги, що надійшли після цього, не пізніше наступного робочого дня після їхнього надходження направляються до апеляційного суду.
Особливі випадки, пов’язані з розірванням договору оренди землі
Цікавим є рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 лютого 2012 року справа № 6-464ск12 про розірвання договору оренди у зв’язку із не використання земельної ділянки за її за цільовим призначенням. Суд першої інстанції задовольнив позов та розірвав договір оренди землі на тій підставі, що відповідач постійно порушував строки прибирання побічної продукції, не вносив добрива, що призвело до виснаження та засмічення землі бур’янами, в 2008 та 2009 роках взагалі не обробляв землю, тобто не використовував її за цільовим призначенням. Скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи касаційну скаргу відповідача, суд касаційної інстанції зазначив: «Вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд ототожнив поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням», останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування».
Нормативна база:
- Конституція України.
- Закон України “Про охорону земель” від 19 червня 2003 року №962-IV.
- Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-ХІV.
- Закон України «Про судовий збір» від
- Земельний кодекс України.
- Цивільний кодекс України.
- Цивільний процесуальний кодекс України.
- Постанова Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17 травня 2011 року №6.
- Лист ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами» від 01 січня 2010 року.
- Постанова Верховного Суду України «Про нюанси розірвання договору оренди земельної ділянки» від 12 лютого 2008 року.
За безоплатною правовою допомогою, роз’ясненнями законодавства та правовими консультаціями звертатися до Новомиколаївського бюро правової допомоги:
- адреса – смт Новомиколаївка, вул. Соборності, буд. 84,
- телефон – (06144) 9-33-31
- ел.адреса – novomykolaivske@legalaid.zp.ua
Всеукраїнська гаряча лінія правової допомоги 0-800-213-103 (цілодобово та безкоштовно зі стаціонарних і мобільних телефонів у межах України)
