Поширена практика на сучасному ринку нерухомості – укладати зобов’язання про майбутню купівлю-продаж майна: коли покупець обрав об’єкт, узгодив із продавцем умови угоди та ціну нерухомості. Як домовитися так, щоби за цей час клієнт таки не відмовився від свого наміру, а продавець не продав житло комусь іншому?
З такою проблемою до Чернівецького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги звернувся пан Василь. Він розповів, що хотів купити однокімнатну квартиру у Чернівцях, знайшов відповідний варіант і домовився з продавцем про укладення попереднього договору купівля-продажу нерухомого майна. За угодою продавець зобов’язувався передати у власність пана Василя квартиру, а він дав йому завдаток у розмірі 1000 доларів США. Також домовились оформити договір купівлі-продажу в ноторіальній конторі. Проте у визначену дату продавець не з’явився до нотаріуса, а повертати завдаток відмовився. На підтвердження своїх слів, пан Василь надав попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна і пояснив, що за договором, якщо продавець не виконає своє зобов’язання, він має повернути завдаток у розмірі 2000 доларів США.
Аби допомогти панові Василю, у Чернівецькому місцевому центрі прийняли рішення доручити цю справу адвокату Богдану Андронику. Він зібрав необхідні докази, склав та подав до суду заяву про стягнення коштів. Адвокат просив суд стягнути з продавця гроші, сплачені як завдаток – 1000 доларів США, а також стягнути суму в розмірі завдатку (згідно ст. 571 Цивільного Кодексу України) – 1000 доларів США.
Розглянувши матеріали справи, суд задовольнив позов про стягнення коштів із продавця нерухомості.
Коментує адвокат Богдан Андроник, який співпрацює з системою БПД:
Протягом якого строку основний договір має бути укладений?
На сьогодні чинне законодавство встановлює обмежений строк укладення попереднього договору лише між юридичними особами та/або фізичними особами-підприємцями. Він складає не більше року з моменту укладення попереднього договору (ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України). Для інших осіб такий строк необмежений.
Які істотні умови договору?
Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет, ціна, строк дії договору та інші умови, які сторони бажають визначити та які не суперечать вимогам чинного законодавства. Ціну основного договору сторони можуть зазначити в іноземній валюті, визначивши, що сума має бути сплачена в гривнях за офіційним курсом на дату платежу (ст. 524, 533 ЦК України).
Яка форма договору?
Попередній договір укладають у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена — у письмовій формі. Чинне законодавство передбачає дві форми вчинення правочинів: усна та письмова (електронна) (ч. 1 ст. 205 ЦК України). Водночас згідно ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Які наслідки порушення попереднього договору?
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати другій стороні збитки, завдані прострочкою, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Ця справа в Єдиному державному реєстрі судових рішень: