Правомірність проведення будівельних робіт

Загальновідома пристрасть українського господаря — все будувати, перебудовувати, поліпшувати, вдосконалювати. При плануванні будівельних робіт на присадибній, садовий або дачній ділянці, переплануванні будинків, квартир  виникає багато питань, як діяти так,  щоб не мати потім клопоту щодо правомірності проведених робіт. На деякі з найпоширеніших питань, надав відповіді начальник відділу безоплатної правової допомоги Кропивницького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Олександр Насулич.

Чи потрібно дозвіл, щоб знести будівлю на своїй ділянці в приватному секторі?

Постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406 затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

Знесення і демонтаж будівель та споруд без подальшого будівництва, які не є підготовчими роботами, та без порушення експлуатаційної придатності інших будівель і споруд не потребує дозволу.

Господарю земельної ділянки  слід пам’ятати про заходи безпеки, а також про дотримання прав власників  сусідніх земельних ділянок – не допускати  попадання на сусідню ділянку будівельного сміття, уламків споруди, що зноситься, а також пошкодження такими предметами будівель на сусідніх ділянках.

Інша справа – проведення підготовчих і будівельних робіт.

В цій ситуації треба діяти відповідно до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, який  затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 р. № 747). Необхідно надати повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю, які визначені статтею 7 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Документи, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, подаються особисто через центр надання адміністративних послуг або через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного вебпорталу електронних послуг, або заповнюються та надсилаються рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг.

Будівництво на присадибній, садовій або дачній ділянці: які об’єкти потребують оформлення дозвільної документації, а які ні?

Відповідно Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію (статті 6) зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків –  не потребує дозволу.

І відповідно на всі інші об’єкти необхідно готувати дозвільні документи.

Які об’єкти належать, а які не належать до самочинного будівництва ?

Відповідно стаття 376 Цивільного кодексу житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом якщо вони збудовані або будуються:

• на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво;
• на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
• без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту;
• якщо істотно порушено будівельні норми і правила.

Якщо ви зайнялися самочинним будівництвом, то майте на увазі, що ви не зможете отримати право власності на нього – об’єкт необхідно спершу узаконити за певною процедурою.

Якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її кошт.

Відповідно внесених змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Держбуду України від 09.08.2012  № 404 не належать до самочинного будівництва:

для будинків садибного типу, дачних та садових будинків

• зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд (незалежно від наявності фундаменту), навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям полегшеної конструкції, погребів, входів в погреби, підпірних стін, воріт, хвірток, приямків, веранд, тамбурів, нежитлових прибудов, терас, ганків, бань, саун, хлівів, гаражів, літніх кухонь тощо;
• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди,  прибудови до них побудовані до 5 серпня 1992 року;
• зміна призначення господарських будівель;
• влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
• об’єднання приміщень кухні і житлової кімнати в єдину кухню-їдальню, улаштування мансардних приміщень в межах простору горищ будинку;

улаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх не капітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтування або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін;

засклення балконів, лоджій, веранд, терас, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України, заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості;

для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків

– заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості;

– перепланування, пов’язані зі зміною загальної, основної та допоміжної площі за рахунок демонтування та влаштування перегородок (без порушення несучих конструкцій);

– збільшення площі вбиральні за рахунок об’єднання ванної кімнати з вбиральнею чи коридором або іншим підсобним приміщенням;

–  влаштування перегородок в підсобних приміщеннях;

• влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
• демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор;
• демонтування або влаштування  перегородок  між  приміщеннями кухні і житлової кімнати;
• зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
• перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень;
• засклення балконів та лоджій,  крім будинків,  що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.

Які роботи з перепланування будинків/квартир потребують дозвільних документів, а які –  ні?

 Коли необхідно отримувати дозвіл на перепланування:

• перепланування житла передбачає втручання в несучі конструкції будинку;
  • перепланування з втручанням в інженерні системи загального користування;
  • перепланування, в результаті якого змінюється площа, кількість або склад приміщень.

Керуючись Постановою КМУ від 20 березня 2019 р. № 236 «Про внесення змін до переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію»

Не треба дозвіл на проведення таких робіт:

• відновлення окремих конструкцій будівель та споруд з метою ліквідації наслідків надзвичайних ситуацій без зміни їх геометричних розмірів;
• з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування;
• заміна покрівлі будівель і споруд згідно з будівельними нормами без втручання в несучі конструкції;
• заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів;
• роботи з теплової ізоляції (стін, даху, горища, технічного, цокольного, підвального поверхів;
• реконструкція, капітальний ремонт, технічне переоснащення внутрішніх систем:
• опалення (заміна опалювальних приладів, заміна трубопроводів системи опалення, обладнання опалювальних приладів автоматичними регуляторами температури в приміщеннях, встановлення та заміна приладів-розподілювачів та іншого обладнання регулювання і обліку теплової енергії);
• вентиляції;
• водопостачання та водовідведення, у тому числі трубопроводів;
• силових та слабкострумових систем;
• приєднання та підключення до інженерних мереж відповідно до технічних умов;
• встановлення приладів для ведення відокремленого обліку теплової енергії, гарячої і холодної води;
• монтаж технічних засобів телекомунікацій та антенних споруд зв’язку;
• встановлення огорож (парканів) на присадибних, садових та дачних ділянках, з урахуванням вимоги чинних будівельних норм;
• гаражі без фундаментів.

Варто зауважити, що будівництво капітальних гаражів, тобто таких, що мають фундамент і не є тимчасовими спорудами, потребує оформлення будівельного паспорта та повідомлення відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю. Але на період дії воєнного стану та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного зазначена норма застосовується (пп.1 Постанови КМУ від 24 червня 2022 року №722).