Як продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення

З 1 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон). Цей Закон надає громадянам України можливість продажу земель сільськогосподарського призначення (паїв), що належать їм на праві приватної власності. У власників землі виникло право продажу таких ділянок, навіть якщо вони перебувають в довгостроковій оренді, при цьому враховується переважне право орендаря на придбання такої ділянки. Детальніше розповідає фахівець Гайсинського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Олександр Остапенко.    

Хто має переважне право на купівлю землі

Для продажу земельної ділянки (паю), що знаходиться в оренді, її власнику потрібно звернутися до нотаріуса, який в свою чергу має повідомити орендарю про намір продажу землі. Не забуваємо, що орендар має переважне право купівлі орендованої ділянки.

Орендар може відступити переважне право купівлі іншій фізичній особі. Орендар або особа, якій відступлено переважне право купівлі, може звернутися до власника землі з пропозицією щодо купівлі цієї ділянки. Загальна площа землі, яку можна купити «в одні руки» до 2024 року не може перевищувати 100 га.

Ціна земельної ділянки встановлюється шляхом переговорів між продавцем та покупцем, проте до 2030 року не може бути нижчою ніж нормативна грошова оцінка землі.

Механізм переважного права детально визначений Законом України від 28 квітня 2021 року № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», відповідно до якого вносено відповідні зміни до статті 130¹ Земельного кодексу України.

Як реалізувати переважне право

1. Власник зобов’язаний за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (якщо продаж здійснюватиметься на аукціоні (земельних торгах) або подати нотаріусу заяву про державну реєстрацію такого наміру.
2. Нотаріус повідомляє про такий намір суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (далі − суб’єкт переважного права) цінним листом з повідомленням про вручення або особисто під підпис.
3. Нотаріус встановлює суб’єктів переважного права шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
4. Суб’єкти переважного права повідомляють нотаріуса про бажання скористатися таким переважним правом (цінним листом з повідомленням про вручення або особисто під підпис).
5. Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником та суб’єктом переважного права.

Водночас статтею 130¹ Земельного кодексу України передбачено, що суб’єкти переважного права поділяються на дві черги: перша − особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення; друга − орендар земельної ділянки. Суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення першої черги встановлюють за допомогою отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу немає інформації про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважають, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі земельної ділянки.

Про заборони

Законом встановлено заборону щодо продажу певних земельних ділянок та окремим категоріям осіб. Так, за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема:

1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій тощо.

Які документи потрібні для купівлі-продажу землі

Для купівлі – продажу земельної ділянки необхідно надати нотаріусу такі документи:

1) паспорти та реєстраційні номери облікових карток платників податків сторін договору;

2) документи про право власності на земельну ділянку;

3) звіт (довідка) щодо експертної грошової оцінки земельної ділянки;

4) витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю);

5) витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

6) витяг з Державного земельного кадастру;

7) згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу;

8) документ, що підтверджує повноваження представника особи, його паспорт та реєстраційний номер облікової картки платників податків (якщо договір укладається представником особи).

Хто і як перевіряє покупця та продавця

Перевірку відчужувача (того, хто продає земельну ділянку) здійснює Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру, а покупця − нотаріус.

16 червня 2021 року Кабінет Міністрів України постановою № 637 затвердив Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України

Така перевірка, зокрема включає:

• встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
• перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій);
• віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності та інше.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань тощо.

Після дотримання віх процедур та строків, передбачених законодавством України, укладається нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки (паю).

Чи можна продати частину земельної ділянки

Так, це можливо зробити за процедурою викладеною вище, за умови попереднього поділу земельної ділянки та з дотриманням певних правил:

1. Під час проведення поділу земельної ділянки не можна змінити її цільове призначення.
2. Поділ земельної ділянки не припиняє дію обмежень у її використанні.
3. Поділ земельної ділянки, яка знаходиться в оренді, є можливим лише після отримання нотаріально засвідченої письмової згоди на це орендаря.
4. Розмір і конфігурація земельної ділянки не повинні створювати перешкод для її використанням за цільовим призначенням.

Отже, для продажу частини земельної ділянки потрібно:

1. Звернутись із заявою, а при наявності обтяжень (оренда земельної ділянки) додати нотаріально засвідчену письмову згоду орендаря, до землевпорядної організації. Розробник документації із землеустрою зареєструє новостворені земельні ділянки в Державному земельному кадастрі.
2. Отримати витяги з Державного земельного кадастру.
3. Зареєструвати право власності на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через центри надання адміністративних послуг або нотаріуса.
4. Звернутись до нотаріуса для продажу земельної ділянки.